Α.Π. 1474/2012 (Τμ. Γ΄ Πολ.)
Πρόεδρος: ΕΛ. ΜΟΥΓΑΚΟΥ - ΜΠΡΙΛΗ, Αντιπρόεδρος
Εισηγητής: ΧΑΡ. ΔΗΜΑΔΗΣ, Αρεοπαγίτης

δεδομένου ότι υφίσταται αναγκαστική συγκυριότητα και δικαίωμα συγχρήσεως όλων των κυρίων ορόφων ή διαμερισμάτων ορόφων, αλλά αντίκειται και στις αντικειμενικές συναλλακτικές αντιλήψεις, κατά τις οποίες ο ακάλυπτος χώρος της αυλής συναρτάται με την εν γένει λειτουργικότητα των διακεκριμένων οριζόντιων ιδιοκτησιών.

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002, 1117 Α.Κ., 1, 2 & 1, 3 & παρ. 1, 5 και 13 του Ν.3743/1929 , που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του Α.Κ. με το άρθρο 54 του Εισ. Αυτού νόμου, συνάγεται, ότι επί οριζοντίου ιδιοκτησίας ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή (διηρημένη) κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ΄ ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου, τα οποία χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατ΄ ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, οι πρωτότοιχοι, οι αυλές κ.λπ..

Ο προσδιορισμός των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων αυτών μερών γίνεται είτε με την συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών, κατά τα άρθρα 4 & παρ. 1 , 5 και 13 του ανωτέρω νόμου 3743/1929 . Εάν τούτο δεν γίνει, εάν δηλαδή δεν ορίζεται τίποτε από την εν λόγω δικαιοπραξία, ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις ανωτέρω διατάξεις. Στην τελευταία περίπτωση κριτήριο για τον χαρακτηρισμό πράγματος ως κοινοχρήστου και κοινοκτήτου, είναι ο κατά την φύση του προορισμός για την εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών με την από αυτούς κοινή χρήση. Τα δε κοινόχρηστα και κοινόκτητα πράγματα πολυωρόφου οικοδομής, επί της οποίας έχει συσταθεί οριζόντιος ιδιοκτησία, είναι ανεπίδεκτα νομής χρησικτησίας, αφού έχουν τον χαρακτήρα των συστατικών, κατά την έννοια των διατάξεων των άρθρων 953 και 954 του Α.Κ., της όλης οικοδομής, επί των οποίων απαγορεύεται η σύσταση χωριστών εμπραγμάτων δικαιωμάτων.

Εξ΄ άλλου, στο άρθρο 1001 εδ. α΄ Α.Κ. ορίζεται, ότι η κυριότητα επί ακινήτου εκτείνεται, εφ΄ όσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά, στον χώρο επάνω και κάτω από το έδαφος. Από δε τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 953, 954, 1002, και 1117 Α.Κ., 1 και 14 του Ν.3741/1929 , 1 και 2 του Ν.Δ. 1024/1971 προκύπτει, ότι, εκτός από τις περιπτώσεις συστάσεως οροφοκτησίας με βάση την διάταξη του άρθρου 480Α του Κ.Πολ.Δ., που προστέθηκε με το άρθρο 11 του Ν.1562/1985 ή τις διατάξεις των άρθρων 1 και 6 του τελευταίου νόμου, χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου μπορεί να συσταθεί μόνον με δικαιοπραξία του κυρίου ή όλων των συγκυρίων του όλου ακινήτου, δηλαδή, είτε με σύμβαση μεταξύ όλων των συγκυρίων του όλου ακινήτου είτε με μονομερή δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου, εν ζωή ή αιτία θανάτου, όχι όμως και με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία.

Επί ήδη όμως συνεστημένης ιδιοκτησίας, οριζοντίως ή καθέτως διηρημένης, είναι δυνατή η κτήση κυριότητος κατά τρόπο πρωτότυπο, ήτοι με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία, επί διαμερίσματος ή ορόφου, υπό τις ουσιαστικές προϋποθέσεις των διατάξεων των άρθρων 1041 και 1045 του Α.Κ.. Από δε τις διατάξεις των άρθρων 1033, 1041, 1045, 1051 και 974 Α.Κ. συνάγεται, ότι για την μεταβίβαση της κυριότητος ακινήτου πρέπει ο μεταβιβάζων να είναι κύριος αυτού και η σχετική συμφωνία ότι για κάποια νόμιμη αιτία μεταβιβάζεται η κυριότητα να γίνει με συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο πρέπει να μεταγραφεί, και ότι δια την επ΄ αυτού κτήση της κυριότητος με τακτική μεν χρησικτησία απαιτούνται φυσική εξουσίαση επί του πράγματος με διάνοια κυρίου, ήτοι νομή αυτού, με καλή πίστη, που πρέπει να υπάρχει κατά την κτήση της νομής, νόμιμος τίτλος, πράγμα δεκτικό χρησικτησίας και παρέλευση δεκαετίας, με έκτακτη δε χρησικτησία απαιτείται συνεχής εικοσαετής νομή.

Κατά δε τα άρθρα 974, 976 έως 979 Α.Κ., άσκηση νομής επί ακινήτου που οδηγεί στην κτήση της κυριότητος αυτού με χρησικτησία, αποτελούν οι υλικές και εμφανείς πράξεις επάνω σε αυτό, που προσιδιάζουν στην φύση και τον προορισμό του και είναι δηλωτικές εξουσιάσεως αυτού με διάνοια κυρίου. Τα κοινόχρηστα δε και κοινόκτητα πράγματα της οικοδομής, όπως ελέχθη, επί της οποίας έχει συσταθεί οριζόντιος ιδιοκτησία, είναι ανεπίδεκτα νομής χρησικτησίας από ένα εκ των συγκυρίων, ώστε αυτός να αποκτήσει αποκλειστική κυριότητα επ΄ αυτών, καταργούμενης έτσι της αναγκαστικής συγκυριότητος επ΄ αυτών από τους λοιπούς ιδιοκτήτες των οριζοντίων ιδιοκτησιών.

Στην προκειμένη περίπτωση (παραλείπεται το κείμενο).

Με την κρίση του όμως αυτή εσφαλμένως εφήρμοσε και ερμήνευσε τις παρατεθείσες ουσιαστικές διατάξεις του Ν.3743/1929 και 173, 200 και 1117 Α.Κ., όσον αφορά τον αύλειο χώρο της οικοδομής. Τούτο δε διότι η διά της ερμηνευτικής οδού κατάφαση ότι ο αναιρεσίβλητος έγινε, κατά παράγωγο τρόπο, αποκλειστικά κύριος και της αυλής, επί της οποίας, όμως, υφίσταται αναγκαστική συγκυριότητα και δικαίωμα συγχρήσεως όλων των κυρίων των ορόφων ή διαμερισμάτων ορόφων, αντίκειται όχι μόνο στις άνω διατάξεις που θεσπίζουν αναγκαστική συγκυριότητα και δικαίωμα συγχρήσεως όλων των κυρίων ορόφων ή διαμερισμάτων ορόφων, αλλά και στις αντικειμενικές συναλλακτικές αντιλήψεις, κατά τις οποίες ο ακάλυπτος χώρος της αυλής συναρτάται με την εν γένει λειτουργικότητα των διακεκριμένων οριζοντίων ιδιοκτησιών.

Επίσης, κρίνοντας, με επάλληλη αιτιολογία, καταφατικώς περί της κτήσεως κυριότητος από τον αναιρεσίβλητο επί του ιδίου αυλείου χώρου και δια χρησικτησίας, εσφαλμένως εφήρμοσε και ερμήνευσε τις περί χρησικτησίας άνω διατάξεις, αφού ο επίδικος αυτός χώρος, ως κοινόχρηστος, είναι ανεπίδεκτος νομής χρησικτησίας.