Α.Π. 1542/2012 (Τμ. Δ΄ Πολ.)
Προεδρεύων: Γ. ΓΙΑΝΟΥΛΗΣ, Αντιπρόεδρος
Εισηγήτρια: ΔΗΜ. ΥΦΑΝΤΗ, Αρεοπαγίτης
Επί λήξεως εμπορικής μίσθωσης με τη συμπλήρωση δωδεκαετίας ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή αποζημίωση για την άϋλη εμπορική αξία του μισθίου.
η οποία, όμως, δεν οφείλεται, εκτός των άλλων, και στην περίπτωση που ο μισθωτής αποχωρήσει οικειοθελώς από το μίσθιο, καθώς και όταν μετά τη λήξη της μίσθωσης λόγω συμπλήρωσης δωδεκαετίας, παρέλθει χρονικό διάστημα εννέα (9) μηνών, χωρίς να ασκηθεί η περί αποδόσεως του μισθίου αγωγή του εκμισθωτή.
Από τις διατάξεις των άρθρων 60 και 61 του πδ/τος 34/1995 , όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 7§§14 και 15 του Ν. 2741/1999 , προκύπτει: α) ότι σε περίπτωση που η εμπορική μίσθωση λήξει με τη συμπλήρωση δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή, κι΄ αποζημίωση για την αποκατάσταση της άϋλης εμπορικής αξίας του μισθίου, ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της λήξεως μίσθωμα είκοσι τεσσάρων (24) μηνών, και β) ότι η αποζημίωση αυτή δεν οφείλεται, πλην άλλων περιπτώσεων, όταν ο μισθωτής αποχωρήσει οικειοθελώς από το μίσθιο, καθώς και όταν μετά τη λήξη της μισθώσεως λόγω συμπληρώσεως δωδεκαετίας, παρέλκει χρονικό διάστημα εννέα (9) μηνών χωρίς να ασκηθεί η περί αποδόσεως του μισθίου αγωγή, έστω και αν η διάρκειά της έχει συμφωνηθεί για διάστημα μεγαλύτερο των δώδεκα ετών.
Μετά την άπρακτη πάροδο του επτάμηνου η μίσθωση θεωρείται ότι έχει παραταθεί για μια τετραετία, μετά τη λήξη, της οποίας ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την απόδοση του μισθίου χωρίς να υποχρεούται στην πληρωμή αποζημιώσεως για άϋλη εμπορική αξία.
Έτσι, αν ο μισθωτής παραμείνει στη χρήση του μισθίου επί χρόνο μείζονα των δέκα έξι ετών (12+4) δεν δικαιούται να λάβει αποζημίωση για άϋλη εμπορική αξία. Νομοθετικός σκοπός της ρυθμίσεως αυτής είναι η εξισορρόπηση των συμφερόντων του μισθωτή και του εκμισθωτή, αφού, σύμφωνα με την εισηγητική έκθεση του Ν.2741/1999 "σε αυτή την περίπτωση με την επιπλέον παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο θεωρείται ότι καρπώθηκε (ο μισθωτής) την άϋλη αυτή εμπορική αξία".
Τέλος από τη διάταξη του άρθρου 61 περ.δ΄ του ιδίου π.δ/τος 34/1995 προκύπτει ότι η οριστική λήξη της μίσθωσης λόγω παρόδου της δωδεκαετίας, εξαρτάται από μελλοντική συμπεριφορά του δικαιούχου της αξίωσης και συγκεκριμένα αν αυτός θα ασκήσει ή όχι εμπροθέσμως την κατ΄ άρθρο 599 § 1 και 608 § 1 Α.Κ. αξίωση προς απόδοση του μισθίου, με την άσκηση της οποίας η λήξη καθίσταται οριστική. Η εννεάμηνη προθεσμία δεν συνιστά παραγραφή, αλλ΄ αποσβεστική προθεσμία, αφού με την τήρηση ή τη μη τήρηση της συνάπτονται διαπλαστικά αποτελέσματα, η οριστική λήξη ή η παράταση της μίσθωσης (Α.Π. 288/2010). Από την ίδια διάταξη επίσης του άρθρου 61 περ.δ΄ του ίδιου π.δ/τος προκύπτει ότι η σχετική αξίωση του εκμισθωτή πρέπει να ασκηθεί μόνο μετά τη λήξη-συμπλήρωση της δωδεκαετίας από την έναρξη της μίσθωσης και μάλιστα σε αποκλειστικό χρονικό διάστημα 9 μηνών από τη λήξη της δωδεκαετίας, δεν είναι δε νοητή η άσκηση της ίδιας αξίωσης ούτε πριν τη συμπλήρωση της δωδεκαετίας, αφού τότε δεν έχει επέλθει η λήξη της μίσθωσης ούτε μετά τη συμπλήρωση της εννεάμηνης αποσβεστικής προθεσμίας που αποσβένεται οριστικά η αντίστοιχη αξίωση του εκμισθωτή για την απόδοση του μισθίου και ο χρόνος της μίσθωσης, αναγκαστικά παρατείνεται για μια ακόμα τετραετία από τη λήξη της δωδεκαετίας. Και στις δύο αυτές περιπτώσεις (άσκηση της αξίωσης του εκμισθωτή πριν τη συμπλήρωση της δωδεκαετίας, ή μετά τη συμπλήρωση του εννεάμηνου από τη συμπλήρωση της δωδεκαετίας), δεν έχει λήξει οριστικά η διάρκεια της μίσθωσης, ο δε μισθωτής που ενδίδει οικειοθελώς πλέον στην παρατύπως ασκηθείσα αξίωση του εκμισθωτή, δεν δικαιούται στην προβλεπόμενη αποζημίωση για την αποκατάσταση της άϋλης εμπορικής αξίας.
Τέλος, από τις ίδιες διατάξεις των άρθρων 60 και 61 του ίδιου π.δ/τος, που προβλέπουν την άσκηση αγωγής εκ μέρους του εκμισθωτή για την άσκηση της αξίωσής του για απόδοση του μισθίου λόγω λήξης της δωδεκαετίας δεν αποκλείεται η άσκηση της ίδιας αξίωσης και με εξώδικη δήλωση, όταν με αυτήν εκφράζεται σαφώς η βούληση του εκμισθωτή για τη μη συνέχιση της μίσθωσης πέραν της δωδεκαετίας, υπό την αυτονόητη όμως προϋπόθεση, ότι η εξώδικη αυτή δήλωση θα επιδοθεί στο μισθωτή στην εννεάμηνη, όπως και η αγωγή, προθεσμία από τη λήξη της μίσθωσης.
Στην προκειμένη περίπτωση [παραλείπεται το κείμενο].
